01/05/2018

Location d'un immeuble commercial : à quoi faut-il être attentif ?

Location d'un immeuble commercial : À quoi faut-il être attentif ?

Après avoir trouvé un bon emplacement, vous êtes prêt à passer à l'étape suivante: la location d'un immeuble commercial. La législation sur les baux commerciaux vous est de ce fait applicable. En tant que commerçant, il est important de savoir ce qu'implique cette législation, car elle peut être lourde de conséquences pour le développement et la pérennisation de votre commerce. 

Un bail commercial est-il toujours conclu pour 9 ans ?

Le bail commercial est en principe conclu pour 9 ans. Le bailleur ne peut donc pas résilier le bail avant la fin de ce terme. Des exceptions sont toutefois possibles, si elles ont été stipulées explicitement dans le contrat. La possibilité de résilier le bail à l'extinction de chaque triennat peut ainsi être prévue dans le contrat. Dans ce cas, le délai de préavis est d'au moins un an et le préavis doit donc être signifié au cours de la 2e ou de la 5e année. Le bailleur ne peut en outre résilier le bail que pour utiliser lui-même l'immeuble et y exploiter un commerce. Ce commerce peut être exploité tant par le propriétaire lui-même que par son époux ou son épouse, ses (petits-)enfants, ses (grands-)parents ou ceux de son épouse.

Quid si vous souhaitez louer pour plus de 9 ans ?

Vous avez droit à 3 renouvellements de bail. Si le bailleur est d'accord, vous pouvez également conclure un bail commercial en tant que locataire pour une durée de plus de 9 ans, par exemple pour 15 ans. Le (premier) terme normal de 9 ans est alors prolongé et porté à 15 ans. Après ce terme, le locataire a encore droit (selon le système classique) à 3 renouvellements de bail de 9 ans. Ce qui signifie qu'à la fin de la 15e année, le locataire peut encore rester au maximum 27 ans dans l'immeuble. Mais attention : en cas de bail commercial de plus de 9 ans, un simple enregistrement ne suffit plus. Le contrat doit être passé devant un notaire et est donc plus coûteux.

Est-il possible de louer un magasin sans signer de bail commercial ?

Vous louez un magasin mais le propriétaire indique à l'avance qu'il ne souhaite pas avoir à supporter la réglementation stricte de la législation sur les baux commerciaux. C'est interdit ! Dès que l'espace loué abrite un commerce de détail, il relève du bail commercial. Il s'agit d'une règle d'ordre public. Qui dit commerce de détail dit en principe vente de produits directement au public. Généralement, cette règle ne s'applique pas aux commerces de gros, aux usines… ou aux professions libérales, comme les médecins. Pour les pharmaciens, en revanche, elle est également applicable. Grosso modo, on peut dire que dès que vous exploitez un magasin, vous relevez du bail commercial. Les circonstances matérielles entrent ici en ligne de compte. Il est par conséquent inutile de spécifier dans le contrat de bail commercial que la législation sur le bail commercial n'est pas applicable si vous exploitez, dans les faits, un magasin. Par contre, un médecin qui loue un local peut tout à fait convenir explicitement avec le bailleur que celui-ci ne relève pas de la législation sur les baux commerciaux.

Est-il possible de résilier le bail simplement en trouvant un autre locataire ?

Non, les choses ne sont pas aussi simples. Le locataire peut, en vertu de la loi, mettre fin au bail à la fin de chaque triennat moyennant un préavis de 3 mois. Ce préavis ne doit pas être motivé. Toutefois, s'il souhaite partir plus tôt, il devra le faire en concertation avec le propriétaire.

Dans quelle mesure le loyer peut-il être adapté ?

Si le locataire ou le bailleur estime que le prix convenu dans le bail commercial ne correspond plus à la valeur locative réelle de l'immeuble, il devra alors tenir compte de certaines règles de la législation sur les baux commerciaux. Pour les contrats à durée déterminée, une révision du loyer peut uniquement être demandée à l'extinction de chaque triennat. Cette demande doit être introduite devant le juge de paix au cours des 3 derniers mois précédant la fin du terme locatif. Le locataire doit par ailleurs prouver que la valeur locative normale du bien loué a baissé d'au moins 15 % par rapport au loyer convenu dans le contrat, en raison d'un changement de circonstances. Ces nouvelles circonstances doivent également être durables (par exemple absence de travaux de voirie) et indépendantes du locataire.

Quels sont les droits du locataire en cas de vente de l'immeuble ?

En cas de vente de l'immeuble commercial, le locataire ne dispose pas du droit de faire lui-même une offre en premier pour acquérir l'immeuble, à moins qu'un droit de préemption ait été prévu explicitement dans le contrat de bail. Ce qui est toutefois assez rare. Si le locataire doit quitter les lieux, le nouveau propriétaire peut-il résilier le bail comme bon lui semble ? Tout dépend du contrat de bail et de son enregistrement ou non.

Si vous disposez d'un contrat de bail enregistré, le nouveau propriétaire pourra uniquement vous expulser avant la fin du contrat de bail si cette possibilité a été prévue formellement dans le contrat ou si le contrat de bail fait référence à l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux. Il/elle devra alors néanmoins respecter les règles suivantes :

  • vous recevez un préavis d'1 an ou plus ;
  • le nouveau propriétaire doit signifier le préavis dans les 3 mois suivant l'achat ;
  • le préavis anticipé est uniquement possible si le nouveau propriétaire ou sa famille proche va utiliser lui-même l'immeuble, s'il/elle souhaite changer la destination du bâtiment (par exemple transformer une maison de commerce en chambres d'étudiants), faire démolir le bâtiment et le reconstruire (les frais doivent s'élever à au moins 3 ans de loyer) ou en cas de manquements graves dans le chef du locataire lui-même.

Si le bail commercial enregistré ne prévoit aucune clause d'expulsion, le contrat de bail continuera de courir tout simplement comme si l'immeuble n'avait pas changé de propriétaire.

Si vous ne disposez pas d'un bail commercial enregistré et que vous occupez l'immeuble depuis au moins 6 mois, il devra alors toujours y avoir un préavis motivé d'au moins 1 an, même si le contrat de bail stipule un autre délai. En revanche, si vous louez l'immeuble depuis moins de 6 mois, vous pourrez être expulsé du bâtiment immédiatement et sans dédommagement.

Le fait de savoir si le nouveau propriétaire qui notifie un préavis sera ou non redevable d'un dédommagement, dépendra de la situation proprement dite :

  • Il n'y a pas de dédommagement si le nouveau propriétaire ou sa famille démarre un autre type de commerce dans l'immeuble (un magasin de chaussures devient par exemple un magasin de nuit).
  • Si le nouveau propriétaire démolit et reconstruit l'immeuble ou s'il/elle ne souhaite plus lui donner de destination commerciale, le dédommagement sera égal à 1 an de loyer.
  • Le dédommagement s'élève à 2 ans de loyer si le nouveau propriétaire ou sa famille débute l'exploitation d'un commerce similaire dans l'immeuble (le locataire exploitait un café et le nouveau propriétaire va, à son tour, y ouvrir un café).

CONSEILS

  1. Veillez, en tant que locataire, à faire enregistrer le contrat de bail. Un contrat verbal offre peu de garanties.

  2. Ne laissez de préférence pas indiquer dans le contrat qu'un nouveau propriétaire pourra mettre fin au bail.

  3. Observez la plus grande vigilance concernant les délais. Vous souhaitez résilier le contrat avant terme ? Votre bail commercial doit être renouvelé ? Notez soigneusement les dates cruciales dans votre agenda.

 

Cet article vous êtes offert par Zenito et a été initialement publié sur leur blog. En tant que guichet d'entreprise et Caisse d'assurances sociales, Zenito conseille les entrepreneurs et les professionnels à tous les stades de la vie de l'entreprise. 

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