15/05/2019

Un bail commercial de courte durée pour les pop-up stores

pop up et les baux de courte durée

Ces dernières années, les commerces éphémères ont le vent en poupe. Pour tester de nouveaux produits ou liquider des stocks, ces commerçants s’installent pour quelques semaines ou mois dans des lieux stratégiques. Jusqu’à présent, pour louer ces espaces de vente, les commerçants avaient pour seul recours d’opter pour une convention d’occupation précaire. Désormais, ils peuvent conclure un bail commercial de courte durée de maximum un an.

La nécessité du bail commercial de courte durée

Bruxelles ne disposait pas de cadre juridique spécifique aux baux commerciaux de courte durée. L’esprit de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux ne correspond pas au climat économique qui nous concerne en ce qu’elle vise les contrats de neuf années. Les "pop-ups" avaient donc besoin d'un nouveau cadre juridique.

Évidemment, il existe déjà des pop-ups à Bruxelles, mais les pop-ups utilisent une construction juridique complexe pour éviter les règles du bail commerciale général. Les parties recourent à la « convention d’occupation précaire » pour satisfaire aux besoins ponctuels de locations provisoires. Cette solution transitoire ne permet cependant pas de protéger correctement les parties. Ce vide juridique oblige les parties à établir des baux de courte durée que l’on pourra qualifier de fragile vu l’insécurité juridique qui y préside.

Les objectifs

Grâce au bail commercial de courte durée, la Région Bruxelles-Capitale veut réaliser les ambitions suivantes :

  1. dynamiser le commerce ;
  2. lutter contre la vacance commerciale ;
  3. encadrer juridiquement une situation de fait ;
  4. encourager les jeunes entrepreneurs à se lancer ;
  5. s'aligner sur les deux autres régions ; et
  6. permettre les concepts innovants.

Ce nouveau cadre juridique pourra constituer un levier visant le soutien au développement d’un commerce urbain. Indirectement, il encouragera l’esprit d’entreprendre et la régénération du commerce.

Quel champ d'application est prévu ?

Il s'agit d'une convention écrite entre parties concernant la location des biens immobilier ou de parties de biens immobilier qui sont principalement utilisées par le preneur, pour l’exercice d’un commerce au détail ou d’un artisanat, impliquant un contact direct entre le preneur et le public, et qui font l’objet d’un bail expressément conclu pour un délai égal à ou inférieur à un an. 

Quelle est la durée d'un bail commercial aussi court ?

La durée de la location est maximale un an. Une durée plus courte est possible. 

Le preneur n'a pas droit à une reconduction tacite du bail. La reconduction nécessite en effet un accord écrit entre les deux parties sans toutefois que les conventions cumulées ne dépassent un an.

Il faut faire attention. Dès que le bail de courte durée est prolongé de l’accord écrit des parties, celui-ci entre dans le champ d’application du livre III, titre VIII, chapitre II, section II bis du Code civil et est censé être conclu pour une durée de neuf ans, à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur.

Comment résilier un bail commercial à court terme ?

Le preneur peut résilier le bail à tout moment moyennant un préavis d’un mois qui prendra court le 1er jour du mois suivant la notification. Les parties peuvent également en tout temps mettre un terme à la location en cours à condition que l’accord entre les parties soit établi par écrit. Il est à noter que l'article 7 exclue explicitement une indemnisation pour le preneur, à moins qu’il n’en soit convenu autrement.

Comment puis-je savoir si je récupère ma garantie de loyer ?

Les parties sont obligées de faire un état de lieux d'entrée et de sortie. En cas de recours à un expert, les frais sont partagés à parts égales entre les parties. Si le bailleur réclame au preneur une garantie pour assurer le respect de ses obligations, celle-ci ne peut excéder un montant équivalant à un mois de loyer. Ce n'est pas obligatoire de prévoir une garantie locative. 

Et les rénovations ?

Le droit du preneur de réaliser des travaux est conditionné par une notification préalable au bailleur. Le bailleur étant ainsi averti, il peut s’y opposer dans les dix jours ouvrables pour juste motifs, c’est-à-dire des motifs qui, pourvu qu’ils soient suffisamment justifiés, peuvent comprendre l’atteinte à la sécurité, la salubrité ou la valeur esthétique du bien mais sans en être limités puisque les termes « justes motifs » peuvent dans ce cadre être entendus comme une possibilité d’opposition générale de la part du bailleur. 

Par ailleurs, il est admissible dans le chef du bailleur d’interdire dans la convention toutes transformations dans la convention, compte tenu de la durée limitée de celle-ci.

Lorsque des transformations ont été effectuées aux frais du preneur, le bailleur peut exiger la restitution du bien dans son pristin état au départ de celui-ci, sauf convention contraire. S’il conserve les travaux de transformation ainsi effectués, il n’est pas redevable d’une compensation.

En ce qui concerne la cession de bail et l'aliénation du bien loué

La cession de bail n'est autorisée qu'en cas d’accord écrit entre le bailleur et le preneur. L’acquéreur du bien loué tant à titre gratuit qu’à titre onéreux est tenu de respecter les obligations du bail qui a date certaine.

Entrée en vigueur

La nouvelle ordonnance de bail commercial à courte durée entre en vigueur le 19 mai 2019 et s’applique aux baux contractés après son entrée en vigueur.

Lire le texte intégral du projet de décret du 15 février 2019 sur les baux commerciaux à court terme de la Région de Bruxelles-Capitale

Source: Lexalert

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